Vous avez repéré un bien immobilier très rentable mais votre banque refuse de vous accorder un prêt immobilier ? Il arrive parfois que, malgré le potentiel et la rentabilité d’un investissement immobilier, les banques refusent de vous financer. Nous allons voir dans cet article les raisons de ces refus et comment faire pour obtenir un financement dans ces situations.
Tout d’abord, sachez que mon associé et moi avons reçu 42 refus de prêt immobilier sur notre premier investissement. Il ne faut jamais rien lâcher avec les banques. Essayez de comprendre ce qu’elles veulent, leurs intérêts, et surtout le mode de fonctionnement des différents établissements bancaires.
Le taux d’usure :
Le taux d’usure correspond au taux maximum que les banques sont autorisées à pratiquer pour octroyer un crédit immobilier. Ce taux est révisé tous les trimestres par la Banque de France, en fonction des taux d’intérêts appliqués au trimestre précédent. L’objectif étant de protéger les consommateurs contre les éventuels abus (au niveau des taux d’intérêts très élevés parfois pratiqués par les banques).
Le taux d’usure correspond en fait au TAEG (taux annuel effectif global) maximum qu’une banque peut fixer. Le TAEG comprend : le taux d’intérêt bancaire, les frais annexes (assurance emprunteur par exemple).
Si le TAEG est supérieur au taux d’usure, la banque refuse le prêt immobilier.
Essayez alors de négocier l’assurance emprunteur et le taux d’intérêt si possible. Les frais de dossier peuvent aussi être diminués par la banque si elle est de bonne volonté.
La capacité d’emprunt :
Si vos futures mensualités de crédit représentent plus de 35% de vos revenus, votre banque risque de ne pas vous accorder votre crédit immobilier car elle jugera que le bien immobilier que vous visez est “au-dessus de vos moyens”. Cependant, notez que même si vous êtes dans ce cas, vous pouvez tout de même obtenir un prêt immobilier si vous prouvez que vous avez un reste à vivre suffisant (assez d’argent mis de côté chaque mois en cas de besoin).
Les contreparties :
Les banques réclament toujours des contreparties lorsqu’elles vous prêtent de l’argent, et c’est tout à fait normal, il faut bien qu’elles y gagnent elles aussi.
Les contreparties demandées sont en général : la domiciliation de votre salaire dans leur établissement bancaire, la domiciliation de vos revenus foncier également s’il s’agit d’un investissement locatif. Ils peuvent également vous demander l’ouverture d’une assurance vie, d’un livret de développement durable, ou encore de souscrire à une assurance multirisques habitation par exemple.
Les risques liés au bien immobilier :
Les risques liés au bien immobilier sont bien souvent la raison d’un refus bancaire. Par exemple si le bien est situé dans une zone géographique à risque, la banque aura peur que le bien s’effondre par exemple, et que votre situation se détériore au point de ne plus pouvoir honorer vos mensualités de crédit.
C’est le cas dans les zones concernées par les inondations, les glissements de terrain, les effondrements (biens collés aux falaises par exemple).
Les risques liés à l’investissement :
L’investissement peut paraître trop risqué aux yeux de la banque, par exemple si vous choisissez d’investir dans une zone géographique dont elle ne maitrise pas le marché. La banque peut aussi avoir peur des impayés s’il s’agit d’un investissement locatif.
Les risques liés à vous et à votre structure :
Si vous créez une SCI avec un ami ou votre conjoint, la banque a toujours peur des mésententes qu’il pourrait y avoir à l’avenir entre vous et votre associé (surtout si vous n’êtes “qu’amis”).
Le fait d’avoir déjà d’autres crédits en cours est l’une des raisons de refus les plus fréquentes. C’est pour ça que si votre objectif est d’investir dans l’immobilier, ne commencez par par acheter votre résidence principale (même si la banque vous le recommande), car ils vous diront après que vous êtes déjà trop endetté pour pouvoir investir dans le locatif.
Le refus peut aussi être lié à votre situation qui peut être instable aux yeux des banques (CDD, intermittent du spectacle, intérimaire, hébergé à titre gratuit).
Une mauvaise gestion de vos finances peut elle aussi entrainer de nombreux refus de la part des banques. Il est recommandé d’épargner au minimum 10% de vos revenus chaque mois. Ne soyez jamais à découvert, ne faite jamais d’impayé sur un crédit.
Le fait de ne pas avoir d’épargne de côté peut faire peur aux banques car, en immobilier, un imprévu est très vite arrivé.
Les solutions en cas de refus de prêt immobilier :
Si vous avez tout essayé auprès de vos banques et que vous n’avez essuyé que des refus de prêt, faites appel à un courtier en crédit immobilier, et persévérez de votre côté également. Sachez simplement que le courtier ne pourra pas retourner démarcher une banque que vous êtes déjà allé voir personnellement. Les courtiers ont en général des solutions alternatives pour obtenir un prêt immobilier, telles que les banques privées par exemple, mais surtout un réseaux de partenaires bancaires de confiance.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions sur l’obtention de votre prêt immobilier, nous vous répondrons avec plaisir en fonction de votre situation personnelle.
Antoine