Le chemin a été semé d’embuche avant de pouvoir acheter notre premier immeuble de rapport. L’idée nous est venue alors que nous n’étions qu’au lycée. Nous aurions pu passer à l’action beaucoup plus rapidement si nous avions eu les bonnes connaissances, mais cette opération a mis quelques années à se réaliser.
Nous avons fait de longues études (école d’ingénieur informatique / gestion de patrimoine) puis CDI en parallèle de différents projets en e-commerce. Tout cela pour obtenir la confiance des banques grâce au CDI et à l’épargne constituée durant ces années. Nous verrons qu’il y a des techniques bien plus rapides pour réaliser ce type d’investissement.
Nous sommes en mai 2022, je (Antoine) me balade, comme tous les matins depuis 6 mois, dans mes mails afin de voir les dernières annonces immobilières. Je tombe sur une annonce qui m’a l’air bien trop belle pour être réelle (13% de rentabilité brute, sans optimisation). Je décide alors de prendre mon courage à deux mains et d’appeler la vendeuse dans le train pour vérifier que l’immeuble est encore disponible et vérifier avec elle les chiffres. On s’entend sur une date de visite 4 jours après ce premier contact par téléphone. Je tombe sur un immeuble assez demandé (visites avant et après la mienne) et surtout bien situé et déjà loué. Après avoir vérifier la checklist habituelle, je décide d’envoyer une offre d’achat à la vendeuse avec mon script de négociation, mais pas trop basse, vue la demande sur l’immeuble (ce qui n’a pas empêché certains acheteurs de contacter la vendeuse pour essayer d’augmenter la mise et me piquer la bonne affaire). La suite vous la connaissez : nous avons acheté cet immeuble avec mon associé Cyr, 10 appartements et un local commercial, loués à 85% au moment de la signature, 15% de renta brute, 11% net (avant optimisation), 50 000€ de CA annuel. Nous avons pu encaisser les premiers loyers dès le jour de la signature.
Vous vous posez certainement une question à ce moment :
Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble de rapport ?
- Arbitrage (revendre tout ou une partie des lots, encaisser la plus-value et acheter plus-gros)
- Achat au m2 plus faible (achat en gros, “économie d’échelle”)
- Stratégie de revente possible au détail (à des investisseurs par exemple)
- Plus facile à trouver (concurrence seulement entre investisseurs)
- Réaliser un bénéfice rapidement (cash-flow mensuel à réinvestir dans d’autres projets)
- Augmenter les loyers pour augmenter la valeur de l’immeuble
- Rénover en gros (5 appartements d’un coup au lieu d’un seul) pour optimiser les coûts
- Dilution du risque avec le nombre de lots (impayé compensé par les autres loyers)
- On est le seul propriétaire (pas de copro, on prend nous-même les décisions)
- L’immeuble de rapport idéal : bâtiment haut (peu de toiture), mitoyen (peu de façade/isolation), grand immeuble (moins cher au m2), petits appartements (location plus chère au m2), revalorisation des loyers possible, prix négociable, compteurs individuels eau/EDF, DPE à optimiser.
Comment s’est passé la prise en main de l’immeuble après la signature ?
Après la signature de l’acte finale, on a eu la bonne idée d’inviter les vendeurs au restaurant afin d’échanger au sujet de leur ancien bien immobilier. Ce déjeuner a été un excellent “investissement”, en effet, on a pu échanger de manière plus décontractée que par mail / téléphone et obtenir de nombreuses informations cruciales concernant l’immeuble et les locataires déjà en place. Il ont également pu nus donner leurs conseils et des informations sur l’histoire de cet immeuble (nous avons appris que c’était un ancien hôtel et qu’il avait donc un excellent potentiel pour y faire du airbnb, autrement dit de la location courte durée). Depuis, les vendeurs et nous sommes toujours en très bons termes et continuons à échanger par mail régulièrement au sujet de cet investissement.
Le plus important à retenir est qu’il faut prendre soin de ses partenaires dans le business. Le banquier, le notaire, les artisans, le comptable, les vendeurs, les agents immobilier… ils peuvent tous vous apporter quelque chose mais il faut de ce soit donnant donnant, toujours.
La prochaine étape pour nous va être d’entamer la rénovation de l’immeuble afin d’optimiser sa rentabilité, mais surtout pour le mettre aux normes concernant les DPE. L’isolation des lots est donc la prochaine phase de cet investissement.
Et n’oubliez jamais, n’attendez pas pour investir dans la pierre, investissez dans la pierre et attendez !
Antoine Vieille