Alors que la hausse des taux d’emprunt continue en fin 2022, que les prix du marché immobilier restent relativement stables et que le taux d’usure reste un facteur important de blocage des crédits, les ménages et investisseurs français sont nombreux à espérer des conditions plus favorables en début 2023. Mais ont-ils raison d’espérer une quelconque amélioration ?
Hausse continue des taux d’emprunt sur 2022 et 2023
Les taux continuent à monter en début 2023 mais le taux d’usure est remonté à 3,57%, permettant de redonner un peu de souplesse aux banques pour accepter les financements. En effet, sans cette augmentation de taux d’usure, les banques n’avaient pas la possibilité de prêter, puisqu’il s’agit du taux maximal qu’elles peuvent appliquer. Si les banques prêtent à faible taux, elles prêtent de l’argent à perte, et il est compréhensible qu’elles ne choisissent pas cette option. En effet, elles empruntent elles-mêmes l’argent auprès de la Banque centrale européenne à des taux qui ont plus que doublé en quelques mois.
Le taux d’usure est monté de 3,05 au quatrième trimestre 2022 à 3,57% au premier trimestre 2023 pour les crédits supérieurs à 20 ans :
Les taux sont au plus haut depuis 7 ans, selon l’observatoire Crédit Logement.
Le marché immobilier était exceptionnellement dynamique entre 2015 et 2022, il est donc normal d’apercevoir cette légère diminution du nombre de transactions en 2023.
Cette légère baisse du nombre de transactions mais aussi du prix de l’immobilier est due au fait qu’il y ai de plus en plus de vendeurs et de moins en moins d’acheteurs, ce qui créé un fossé entre l’offre et la demande.
Le prix de l’immobilier se maintient cependant dans la plupart des régions françaises, notamment dans les zones périurbaines, dans lesquelles les français cherchent à acheter des maisons avec jardin, faisant augmenter progressivement le prix de cette classe d’actifs. Cependant, dans les grandes villes telles que Paris, Bordeaux ou encore Lyon, on observe une légère baisse du prix lié à l’écart entre l’offre et la demande.
L’augmentation du nombre de vendeurs s’explique notamment par l’apparition de la nouvelle loi sur la location des logements considérés comme étant des passoires thermiques. Les vendeurs ne souhaitent pas réaliser les travaux d’isolation et préfèrent vendre leurs biens immobilier le plus rapidement possible, avant les dates d’échéances fixées par la loi sur les DPE :
Les logements considérés comme étant des passoires thermiques représentent donc un danger pour certains propriétaires, mais aussi une véritable opportunité pour certains investisseurs, qui y voient un moyen de négocier plus fortement le prix d’acquisition, aussi bien dans les zones périurbaines que dans les grandes villes.
Le marché immobilier dans le neuf souffre particulièrement de la crise actuelle et de la guerre en Ukraine qui bouleverse les conditions monétaires et propulse l’inflation à son plus haut niveau depuis 1981. En effet, la hausse du prix des matières premières rend très complexe la rentabilité de ce type de projets.
Le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre depuis 2022.
Avec une capacité d’endettement de 1000€/mois, on peut emprunter aujourd’hui 188 714€ sur 20 ans, contre 217 442€ en décembre 2021. Avec un taux qui grimpe à 3,5%, on passe à 172 426€.
Malgré toutes ces données, restons positifs. En effet, dans d’autres pays tels que la Grande-Bretagne ou encore les USA, les ménages empruntent en moyenne à 7%. Les français sont donc bien lotis en comparaison.
Retenons aussi que les taux d’emprunt restent tout de même propices à l’achat car sont très nettement inférieurs à l’inflation. C’est l’accès au crédit immobilier qui pose aujourd’hui problème, en effet, une demande de crédit immobilier sur deux est refusée, même pour des dossiers parfaitement finançables. En effet, il est impossible d’intégrer dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tous les frais liés au crédit avec un taux débiteur à 2,50%, tout en restant sous le taux d’usure à 3,05%. Seuls les profils pouvant mettre un apport conséquent dans leur projet sont aujourd’hui financés, on parle d’au moins 20% du montant de l’opération, et cela ne suffit pas toujours.
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Verra-t-on apparaitre, à la grande joie des ménages français, des investisseurs et surtout des courtiers, une nouvelle réforme des taux d’usure en 2023 ?